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 隨著居住小區的規模化、現代化,以及公司經營的信息化和專業化,小區內的個體商戶和中、小公司的數量不斷增多。有些業主為了招攬生意,在自家門前或是窗戶上張貼廣告宣傳自己的業務,一時間各種花花綠綠的廣告充斥了整個小區,迷亂了人們的雙眼。這種在自家窗戶上張貼廣告的行為雖然方便了做生意的業主,但卻引起了小區其他業主的不滿,他們認為這種行為嚴重影響了整個小區的外觀,造成了整個物業的貶值。

  從事商業活動的業主究竟能不能在自家窗戶上張貼廣告,贊成和反對的業主所持的觀點截然不同。贊同張貼廣告的業主認為:在自家窗戶上貼廣告,是自己對房屋行使所有權的一種方式,根據相關法律、法規的規定,業主有權對房屋進行占有、使用、收益和處分,有權對房屋按照自己的意愿進行裝飾,在自家窗戶上張貼廣告又沒有占用小區的共用部位,更沒有違反相鄰關系的規定,他人無權干涉。

  反對張貼廣告的業主則認為:廣告雖然是貼在業主自家的窗戶上,但卻是給所有人看的,從把小區作為一個整體的角度講,涉及的就不再是個別業主的問題,而是整個小區的外觀問題。個別業主在窗戶上張貼廣告影響了小區的景觀,進而降低了整個小區的居住品質,這種行為雖然方便了個別人,卻損害了大多數人的利益。

  究竟反對張貼廣告的業主對小區居住品質的要求是否應該得到滿足?物業管理公司和業主委員會是否有權對業主在自家窗戶上張貼廣告的行為進行管理?如果有管理權,它的法律依據又是什么?在類似爭議不斷增多的今天,這些問題不容忽略,值得人們進行認真地加以探討和分析。

  我們對上述問題的觀點是:

    一.業主在自家窗戶上張貼廣告的行為不應該被看作是純個人行為,而應該是涉及到整個小區整體利益的行為。

  因為現代的小區作為一個整體,小區內的業主對房屋進行的任何事實處置都有可能影響到其他業主的權益。基于對小區整體的保值、增值需要,基于全體業主對居住品質的要求,小區里的任何業主都有義務維護小區的環境。

  二.業主大會、業主委員會有權管理和制止個別業主在自家窗戶上張貼廣告的行為。

  業主大會的權利是基于法律的規定,業主委員會的管理權則是基于業主大會賦予的職權以及其自身負有的、監督業主公約實施的職責。

  按照《物業管理條例》第12條,第13條的規定:業主大會應由全體小區持有二分之一以上投票權的業主參加,并由參會業主所持投票權二分之一以上通過,可以作出決定,該決定對小區全體業主有約束力,全體業主必須執行。也即如果全體小區有投票權的四分之一以上業主作出決定,反對在小區張貼廣告,那么,所有業主必須遵守,理由是《物業管理條例》第7條第1項的規定:業主在物業管理活動中,履行下列義務:遵守業主公約、業主大會議事規則……以及該條例第17條第2款:業主公約對全體業主具有約束力的規定。

  也就是說,如果大多數業主反對在窗戶上張貼廣告,可以通過業主大會的形式把這個要求體現出來,制定這方面的制度,也可以賦予業主委員會這方面的職責,還可以把它寫進業主公約,讓全體業主遵照執行。

  三、物業管理公司同樣有權管理和制止個別業主在自家窗戶上張貼廣告的行為。

    物業管理公司的管理權主要是基于三點:1、相關法規的規定;2、物業管理委托合同的約定;3、物業管理公司本身負有的、對物業承擔的保值、增值的職責。

  (一)物業管理公司對小區張貼小廣告行為有管理權的法律、法規依據主要有:

  1、《物業管理條例》第46條規定:對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

  2、《北京市廣告管理試行辦法》第2條規定,凡在本市經營、制作、刊播為宣傳商品或提供勞務、服務的經濟廣告,文化、社會廣告,外商廣告以及自設廣告的,均屬本辦法的管理范圍。廣告包括下列各種形式:攝影廣告以及其它各種形式的廣告。

  以上兩個規定說明:居住小區的小廣告屬于自設廣告,其廣告形式為“其他形式”,所以,其張貼小廣告的行為也應經工商行政管理部門審批。如其未履行審批手續,是一種違法行為。物業管理公司依據《物業管理條例》第46條的規定,可認為在小區內自家窗戶上張貼廣告的行為屬于不合理的物業使用行為,物業管理公司應制止其行為,并有權向有關部門報告。

  3、《北京市居住小區物業管理辦法》第12條規定,即物業管理企業的權利:……(三)勸阻、制止損害他人物業或妨害物業管理的行為;對造成損害,有權要求賠償;

  該規定說明:在自家窗戶上張貼小廣告的行為可認為是屬于損害他人物業或妨害物業管理的行為,物業管理公司有權進行管理。

       4、《北京市居住小區物業管理辦法》第16條規定:房地產產權人或使用人違反本辦法規定,有下列行為的,物業管理企業應當勸阻、制止并向有關行政管理機關報告,并有權要求其恢復原狀、賠償損失:……(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀,損毀設施、設備及其他有危及房屋安全行為的;(三)私搭亂建,亂停放車輛,在房屋共用部位亂堆亂放,隨意占用綠地或破壞綠化,污染環境,影響居住小區景觀,制造噪聲擾民的。

  該規定說明:小廣告行為可認為是屬于影響居住小區景觀,擅自改變房屋外觀的行為,物業管理公司有權予以制止。

  (二)物業管理公司對小區張貼小廣告行為有管理權是基于物業管理委托合同和業主公約:

  物業管理公司應查看《前期物業管理合同》或與業主委員會簽訂的《物業管理委托合同》中對物業管理公司權利的約定,查看對此問題是否有管理權。物業管理公司也應查閱小區的《業主公約》,查看公約中對業主及承租人行為規范的規定,因為物業管理公司為了全體業主的利益或大多數業主的利益,也有權制止一些業主和使用人不符合小區公約的行為。如這些文件中沒有這些方面的規定,我們建議應予以補充。

  (三)物業管理公司本身負有的、對物業承擔的保值、增值的職責。

  這使得物業管理公司有權對一切有損小區全體業主或大多數業主利益的行為,或有礙物業管理的行為負有職責和義務。這也我們認為的最本質和最重要的依據。基于這一點,物業管理公司就完全有權對類似張貼小廣告的行為進行管理,而無需有法律和合同為依據,這也是物業管理公司本身的職責所決定的。

  另外,需要明確說明的是:物業管理公司也有權要求物業使用人清除小廣告。主要依據是《物業管理條例》第48條第2款規定:物業使用人違反本條例和業主公約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。該規定說明業主及使用人均應遵守業主公約,而物業管理公司有權對違反業主公約的行為進行制止,無論是業主還是使用人。(轉載)


2017年10月28日

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